Ценники на рынке жилья замерзли до конца зимы

Как сообщает АЦ ГдеЭтотДом.ру, если в октябре и предыдущие два месяца (октябрь и сентябрь) темп роста цен на жилье составлял 0,4% в месяц, то за ноябрь— 0,2%. По итогам ноября цены за кв. м снизились и в городах России: к концу месяца в отрицательную зону попали уже 11 городов. В итоге по сравнению с началом года цены на жилье в России выросли всего на 2%, в то время как уровень инфляции составил 7,5%.

Москва против Казани 
В Москве за ноябрь 2010 рост цен на жилье в рублях на вторичном рынке составил 0,2%, что в 1,5 раза меньше, чем в октябре, и в 4 раза меньше, чем в сентябре, когда рост достиг 0,8% в рублях. По сравнению с началом года рост цен в столице составил 5,8%. Как говорится в исследовании ГдеЭтотДом.ру, Москва является одним из лидирующих городов по темпам роста цен на жилье в 2010 году. По этому показателю из 40 исследованных городов она уступает только Уфе, Казани и Красноярску. При этом в ряде городов цены существенно ниже, чем в начале года. Например, в Липецке и Тольятти снижение цен составило около 11%.

В Московской области, наоборот, за ноябрь цены снизились на 0,4% после заметного роста в октябре (на 0,7%)— с начала года они выросли всего на 1,8%. В Северной столице за ноябрь цены в среднем не изменились: по сравнению с началом 2010 года цены на вторичном рынке в Санкт-Петербурге выше на 1,3%. Как замечает один из риелторов в блоге аналитика рынка недвижимости Юрия Кочеткова, начиная с октября, в отличие от августа-сентября, спрос и количество сделок на вторичном рынке приблизились к нулю. "Продать квартиру удается, только снизив цену до минимума, и этот минимум ниже сентябрьской цены. Так что повода для роста я не вижу", – замечает блогер.

Налоги потянут цены 
По мнению генерального директора компании "Ипотек.ру" Дмитрия Овсянникова, повышение социального налога с января 2011 года до 34% (рост составит 20%) создаст дополнительные предпосылки для снижения платежеспособности населения, что скажется и на популярности ипотечных кредитов. "Можно c уверенностью предположить, что столь резкое увеличение налогов негативно скажется на бюджете малых предприятий. И, скорее всего, дабы не разориться, но оставаться в рамках закона, "малому бизнесу" придется принимать одно из двух решений: либо снизить заработную плату сотрудникам на те же 20%, либо перевести отношения из плоскости "работодатель— работник" в плоскость "юридическое лицо— ИП“",— говорит Дмитрий Овсянников. В связи с чем эксперт считает, что снижение платежеспособности повлияет на снижение размеров потенциально возможного ипотечного кредита соразмерно снижению уровня зарплаты: кредит станет просто недоступен ни в каких размерах. Данный тренд теоретически, как полагает Овсянников, может привести к стагнации на рынке недвижимости.

По словам руководителя АЦ Александра Пыпина, результаты ноября показывают, что традиционная осенняя волна деловой активности на рынке жилой недвижимости пошла на спад. "Темпы роста цен на жилье в России к концу ноября вновь упали почти до нуля, как это было летом. Ожидавшийся осенний ценовой всплеск оказался достаточно символическим— около 1% в среднем по России. Вероятность заметного изменения цен на жилье в ближайшие 2 месяца очень низкая. Ценовых сюрпризов от рынка жилья теперь ожидать раньше конца зимы не приходится",— отмечает аналитик.

Его поддерживает директор по развитию портала "Мир квартир" Виктор Щеблецов: он ждет, что с учетом грядущих праздников, которые по большому счету продлятся до начала февраля, каких-то серьезных изменений по ценам можно ожидать не ранее марта.

Региональная экономия 
В "Мире квартир" прослеживают интересную, но приятную для покупателей тенденцию колебания средних цен на квартиры: в городах, где цены снижались, экономия была довольно ощутимой— до 300 тыс. руб., а там, где квартиры в среднем дорожали, покупателям приходилось добавлять по сравнению с октябрьскими ценами еще до 120 тыс. руб.

Лидерами падения, по данным компании, стал Хабаровск (-6,6%), Санкт-Петербург (-4,8%). Таким образом, в ноябре покупателям недвижимости в г. Хабаровске удалось сэкономить почти 300 тыс. руб.: на приобретение среднестатистической квартиры им потребовалось 4 120 181 руб. вместо октябрьских 4 411 576 руб. Аналогичная ситуация сложилась в Северной столице. Средняя стоимость объекта здесь снизилась не так серьезно в процентном соотношении, но с учетом более высокой стоимости "квадрата" экономия на квартире целиком составила те же 300 тыс. руб. При этом средняя цена квартиры опустилась чуть ниже психологической отметки в 6 млн руб. Сама цена квадратного метра в этих городах упала незначительно: на— 0,5% и— 1,6% соответственно. Это произошло за счет того, что на рынок вышла большая доля дешевых квартир. А в Тюмени жилье вообще подешевело на 3,7%, а цена кв. м снизилась на 3,2%.

Самыми высокими оказались цены на квартиры в Кирове (подорожание на 6,1%), Красноярске (5%) и Туле (1,8%). В денежном эквиваленте это выразилось в подорожании стоимости средней квартиры по сравнению с октябрем на 105 тыс. руб. (Киров) и 120 тыс. руб. (Красноярск). "Формально подобная динамика показателей стоимости метра и всего объекта говорит о том, что изменилось соотношение дорогих и дешевых предложений в сторону дорогих,— говорит Виктор Щеблецов.— Однако, учитывая тенденции предыдущих месяцев, можно предположить, что речь идет о вымывании недорогих малогабаритных одно- и двухкомнатных квартир",— делает он вывод.

"Однушки" в дефиците 
Также в "Мире квартир" отмечают разнонаправленную ценовую динамику в категории однокомнатных и многокомнатных квартир. К примеру, в 68% городов трехкомнатные квартиры дешевели (до 4,5%), а в 32% регионов— наоборот, "трешки" дорожали. В 60% городов подорожали и однокомнатные квартиры, как наиболее востребованный сегмент— цены на них выросли в среднем почти на 2,5%. Самые дорогие "однушки" по традиции находятся в Москве: в нашем городе средняя цена на однокомнатную квартиру по итогам ноября составляет почти 6 млн руб., тогда как в таких городах-миллионниках, как Омск, Казань, Новосибирск для покупки однокомнатной квартиры вполне достаточно 2 млн руб.

Наиболее востребованным и ликвидным жильем считаются дешевые однокомнатные квартиры общей площадью до 32 кв. м. Однако до конца осени в российских регионах наблюдалась разнонаправленная динамика и серьезный разброс цен как раз в этом самом дешевом сегменте. В итоге по стране цена недорогих "однушек" снизилась в среднем на 1,9%, В столице такая недвижимость к началу декабря подешевела на 3,1% или на 156,5 тыс. руб.: самая дешевая "однушка" в Москве обойдется в 4 847 241 руб.

Нашествие китайцев 
Интересно, что в Хабаровске, где средние цены на жилье упали на 6,6%, зафиксирован рост спроса на дешевые "однушки", которые подорожали на 3,8%. Аналитики предполагают, что подобное подорожание самых маленьких и дешевых квартир в этом регионе обусловлено потоком мигрантов из Китая, готовых на первых порах покупать самое дешевое и непрезентабельное жилье.

Вырастет— не вырастет 
Несмотря на выводы аналитиков, наши эксперты традиционно уповают на то, что снижение цен обусловлено сезонным фактором— теперь уже не только летом, но и зимой квартиры покупают хуже. По мнению управляющего директора NAI Becar Дмитрия Сороколетова, объективных предпосылок для снижения стоимости жилья нет, так как банки возобновили выдачу ипотечных кредитов. "Кроме того, Минрегион всерьез рассматривает вопрос об отмене закона о долевом строительстве и пытается заставить застройщиков деньги на строительство брать не из конечных покупателей, а из банков. Что может привести к уменьшению числа строящихся объектов и объему предложения на рынке жилья, а значит, росту цен",— говорит Сороколетов.

По его словам, ратификация этого закона, который не коснется уже заявленных объектов, займет не меньше года, поэтому в ближайшие 2–3 года на рынке ничего не случится. "В течение 2011 года цены на жилье будут плавно расти и сохранится тенденция спроса на первичное жилье, но я могу предположить, что темпы удорожания будут сокращаться, т.е. в каждом последующем году цены будут расти меньше, чем в предыдущем",— считает собеседник GZT.RU