Сдаешь жилье нелегально - разоришься на штрафах

Нынешней весной, однако, впервые стало известно о реальном судебном процессе, который закончился весомым наказанием для наймодателя.

Москвич Владимир А. погорел, сдавая в аренду муниципальную квартиру. В 2007 году он заработал на квартиросъемщиках более 880 тысяч рублей и обязан был раскошелиться на 115 400 рублей налогов. Как и большинство хозяев, Владимир решил сэкономить на платежах в казну, но, когда задумал в очередной раз поднять плату за наем, жильцы настучали на него налоговикам. 

Суд признал арендодателя виновным в уклонении от уплаты налогов по ст. 198 УК РФ и оштрафовал на 100 тысяч рублей. В придачу к судимости и уголовному штрафу в таких случаях взимается также вся неуплаченная сумма налога и еще несколько штрафов по Налоговому кодексу (см. "Важно!"). В общем, мало не покажется... 

Что надо сделать, чтобы спать спокойно 
Как же грамотно выполнить свою обязанность по уплате налога хозяевам съемных квартир и дач? Разъясняет один из ведущих специалистов по налоговому праву, член Экспертного совета Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Александр Леонов: 

- Существует несколько налоговых режимов, которыми могут воспользоваться квартировладельцы-наймодатели. 

Вариант 1 - уплатить налог на доходы физических лиц. 

Это 13% от суммы выручки за сдачу квартиры внаем. Налог выплачивается по окончании года, в котором получен доход (так, например, в этом году расплачиваются хозяева квартир, сдававшие жилье в 2008 г.). Сначала в налоговые органы по месту жительства подается декларация (в срок до 30 апреля следующего года), а затем, после ее проверки, до 15 июля надо выплатить рассчитанную сумму налога. 

Вариант 2 - зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог как предприниматель. 
Здесь возможны несколько вариантов, наиболее простой и выгодный для налогоплательщика выглядит так. 

Владелец квартиры или дачи, сдающий недвижимость внаем, регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (госпошлина за регистрацию сейчас - 400 руб.) и уплачивает налог по ставке 6% от суммы полученного дохода. 

При этом обязательна постановка на налоговый учет в налоговой инспекции по месту жительства. Налоговая декларация подается раз в год - до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а налоговые платежи вносятся раз в квартал. Кроме того, в течение года нужно самостоятельно заплатить взносы в Пенсионный фонд. 

На практике, как заверяет наш эксперт, все это несложно и вполне под силу обычному гражданину, не умудренному знаниями налогового законодательства. В то же время такой способ не только выгоден, но и позволяет арендодателю избежать дополнительных юридических проблем, если недвижимость сдается не время от времени (скажем, на летний период), а на постоянной основе. 

Дело в том, что регулярная сдача жилья внаем по своим признакам может быть отнесена к предпринимательской деятельности (по закону это деятельность по систематическому извлечению прибыли). И формально такой владелец квартиры в любом случае несет те же обязательства, что и индивидуальный предприниматель. Прецедентов привлечения квартиросдатчиков к ответственности за что-то большее, чем неуплата налогов, пока не было. Но юристы предупреждают: если вас застукают за неуплату налога, то теоретически заодно могут пришить и штрафы за невыполнение обязанности стать на налоговый учет, платить пенсионные взносы и прочее. В итоге наказание может оказаться гораздо более серьезным. 

Кстати 
Если вы сдаете квартиру или дачу всего на несколько месяцев - скажем, летних, то также должны уплатить налог. В этом случае заниматься оформлением по системе налогообложения для предпринимателей вряд ли имеет смысл, проще заплатить 13-процентный налог на доходы физических лиц (см. в тексте), подав налоговую декларацию в срок до 30 апреля следующего года. 

Цифры 
350 000 квартир сдается в Москве, по оценкам экспертов. 
15 000 хозяев-арендодателей в столице подали декларации на уплату налога в этом году. 
2 миллиарда рублей в год в среднем недополучает бюджет Москвы из-за неуплаты налогов от сдачи жилья внаем. 
75% неплательщиков в столице - граждане, сдающие внаем жилье эконом-класса (квартиры с минимальными удобствами). 

Вопрос на засыпку 
Велика ли вероятность быть застуканным 
Идут разговоры о том, что усиление активности налоговиков дает козырь нанимателям жилья: мол, можно пригрозить несговорчивому хозяину - поднимешь (или не снизишь) плату, настучим в налоговую. 
- Свидетельские показания нанимателей, утверждающих, что они передавали деньги хозяину жилья, являются одним из видов доказательств по Налоговому кодексу, - поясняет наш эксперт Александр Леонов. 

В то же время, если не будет никаких письменных подтверждений, аудиозаписей, расписок о передаче денег именно за факт найма и т. п., а квартировладелец в суде будет утверждать, что не получал денег от жильцов (скажем, сошлется, что наниматели задолжали плату и поэтому никаких доходов не было), то не факт, что суд вынесет решение о наказании. 

А чтобы привлечь арендодателя к уголовной ответственности, нужно доказать его умысел на сокрытие дохода и крупный размер неуплаченной суммы налога - более 100 тысяч рублей. 

Кстати, повышенный риск попасться у тех хозяев квартир, которые сдают жилье иностранцам, в том числе приезжим из ближнего зарубежья. Сведения о пребывании иностранных граждан по конкретным жилым адресам поступают в Федеральную миграционную службу, а она сейчас особенно активно сотрудничает с налоговиками. 

Важно! 
Эти меры грозят неплательщику 
1. Взыскание неуплаченной суммы налога. В большинстве случаев это 13% от суммы выручки за сдачу жилья внаем. 

2. Пени за несвоевременную уплату налога (ст. 75 Налогового кодекса РФ). Размер пени - 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки платежа. 

3. Штраф за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК РФ). Размер штрафа - 5% от общей суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки подачи декларации. Если просрочка составляет более 180 дней, то штраф будет равен уже 30% от суммы налога плюс по 10% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, начиная со 181-го дня. 

4. Штраф за нарушение срока уплаты налога (ст. 122 НК РФ). Размер штрафа - 20% от неуплаченной суммы налога. 

5. Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налога в крупном размере (подробнее см. "Вопрос на засыпку") - ст. 198 УК РФ. Эта статья грозит судимостью, а также штрафом от 100 до 300 тысяч рублей либо лишением свободы на срок до одного года. 

Обратите внимание: все эти меры (кроме уголовного наказания, которое грозит не во всех случаях. - см. "Вопрос на засыпку"), как правило, применяются в совокупности.