Как сдать квартиру на рынке низкого спроса / Советы юриста / Недвижимость Набережные Челны

Спрос на аренду продолжает падать, а на рынке диктуют условия арендаторы. Арендодатели впервые за многие годы оказались в невыигрышной позиции, и им уже не до диктовки своих условий: не учитывать потребности второй стороны было бы странно. Итак, как же вести себя хозяину жилья на рынке квартиросъемщика?

Отметим, что московский рынок жилой аренды, несмотря на всю свою непрозрачность, очень мобилен. И пусть аналитики немного, да и доверие она вызывает весьма ограниченное, все же выводы о его состоянии можно получить – учитывая данные "с полей" – весьма оперативные. А поскольку и рынок продажи ориентируется на рынок аренды – с задержкой на несколько месяцев, важно отслеживать все тенденции на рынке жилой аренды.

Свежая тенденция буквально последних дней: ставки на эконом-класс возвращаются к декабрьскому уровню – правда, только в рублях. Валютные ставки (а сейчас именно они снова начали, как в 1998-м, все чаще появляться в объявлениях об аренде) продолжают падать.

Но в целом, отмечают специалисты, спрос пока продолжает снижаться, а рынок остается рынком арендатора. И это определяет другие условия игры. Но обо всем по порядку.

Ситуация help?
В целом предложение сдаваемых квартир эконом-класса в Москве в январе сократилось по сравнению с декабрем (на 8,7%, по данным АН DOKI). "В январе, несмотря на девальвацию рубля, ставки аренды снизились, но темпы снижения замедлились. К концу месяца стало очевидным, что в следующем месяце произойдет рублевый рост стоимости аренды в экономклассе до декабрьского уровня, – комментирует Валерий Барнинец, генеральный директор агентства недвижимости DOKI. – В январе уже 30% собственников фиксировали арендные ставки в у. е., долларах и евро". При этом, по мнению эксперта, арендные ставки в условных единицах могут продолжить снижение в первой половине года, причем пик падения придется на апрель-май 2009-го (к слову, именно эти месяцы первые лица РГР назвали на недавней пресс-конференции периодом, когда весь рынок недвижимости будет "на дне").

"Мы ожидаем дальнейшего снижения от 15% до 25% в зависимости от класса квартиры, – говорит Валерий Барнинец. – В лучшем случае, если объем спроса восстановится хотя бы до уровня сентября 2008 года, то снижение может составить до 10% в дорогих сегментах и практически остановится в экономклассе". Речь, напомним, идет о долларовых ставках.

Екатерина Батынкова, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба", отмечает, что тенденция к снижению ставок в элитном сегменте московской аренды тоже началась осенью: "Часть предложения существенно понизилась в цене (до 30% снижения). Необходимо отметить, что арендодатели стали заметно лояльнее относиться к потенциальным арендаторам, к их пожеланиям в отношении арендуемых квартир, условиям договора и, конечно, к торгу по цене". Впереди, по словам эксперта, сегмент элитной аренды ожидает нормализация рынка и отношений сторон, а также постепенное повышение риелторских услуг для арендодателя до 100% от стоимости сдаваемой квартиры. То есть если раньше плата риелтору лежала на плечах арендатора, то сейчас она перекладывается на арендодателя. А арендаторам станет легче, потому что платить придется только за первый и последний месяцы найма.

Что почем
Диапазон ставок на элитные квартиры, по словам Батынковой, сохраняется на уровне $5-50 тыс. в месяц. Однако это официальная статистика – на уровне торговли хозяева могут сделать уступку вплоть до 50% от заявленной цены.

В экономсегменте, как говорит Валерий Барнинец, рынок аренды сейчас находится как никогда близко к реальным доходам населения, к их кошельку. "Здесь меньше маневров для собственников, так как им, в отличие от тех, кто продает квартиры, или от застройщиков, приходится учитывать ситуацию в экономике в большей степени. В январе рынок аренды заметно оживился, количество сделок увеличилось на 15%, но мы проявляем осторожный оптимизм, так как активизация во многом связана с переездом арендаторов из дорогих квартир в дешевые и с кооперацией (когда те, кто снимали отдельную квартиру, теперь снимают двухкомнатную или трехкомнатную совместно на 3-6 человек). На этот процесс уйдет 2-3 месяца, а затем может наступить резкое снижение спроса, и вот тогда рынок аренды может подвергнуться максимальному негативному давлению", – прогнозирует эксперт.

По данным DOKI, в экономсегменте средняя ставка для однокомнатной квартиры сейчас находится на уровне 23,7 тыс. руб. (это $700 или 515 евро), для двухкомнатной – 27,3 тыс. руб. ($800 или 600 евро), для "трешки" – 43,1 тыс. руб. ($1270 или 950 евро). Для бизнес-класса цифры такие: однокомнатная – $1150 (850 евро, 39,1 тыс. руб.), двухкомнатная – $1500 (1100 евро, 51,5 тыс. руб.), трехкомнатная – $2300 (1700 евро, 82,4 тыс. руб.). Ожидаемое падение цен может привести к уровню $525 за однокомнатную – таких цен не было на рынке уже лет пять-шесть. И хозяева квартир все чаще фиксируют цену в долларах, как в те приснопамятные времена.

Что кроме долларов?
С первым моментом, который надо учитывать квартирным хозяевам, мы, таким образом, определились: ставки указывать и фиксировать в у. е. Правда, на рынке арендатора приходится идти на всяческие ограничения, защищающие и права арендатора в случае резких скачков валют. Все чаще в договоре появляется указание предельного роста курса выбранной валюты (скажем, на 10 или 15 процентов) с пересмотром ставки, например, раз в полгода. Конечно, делать этого не хочется, но и терять арендаторов, согласитесь, тоже не разумно.

"Арендодателям стоит ожидать попыток арендаторов пересмотреть условия договора аренды, особенно в разрезе цены. И в разумных пределах, предварительно проконсультировавшись с профессиональным риелтором, имеет смысл пойти на снижение стоимости, – советует Екатерина Батынкова. – Консультанты отдела аренды квартир компании "Усадьба" содействуют всем своим клиентам – арендаторам и арендодателям – в проведении переговоров и переподписании договора аренды на новых условиях".

Заключать договор, как и прежде, лучше на год, включив разумные условия его пересмотра, порядок расторжения, порядок и условия возвращения залоговой суммы, перечень лиц, имеющих право проживать в квартире, помимо лица, с которым заключается договор. И все чаще отдельно оговаривается, в течение какого времени могут в квартире проживать гости без уведомления собственника квартиры.

Пользуется спросом!
И напоследок о том, какие квартиры сейчас проще всего сдать (зная, что квартира принадлежит к наиболее востребованным, проще торговаться в свою сторону: этот момент, совершенно неважный еще год назад – брали все! – сейчас снова нужно учитывать).

Итак, самые запрашиваемые квартиры элитного сегмента, как говорит Екатерина Батынкова, обладают такими характеристиками:

• 3-4 комнаты (1-3 спальни)
• меблированные или частично меблированные
• нейтральный европейский стиль, светлые тона отделки и мебели
• полностью оборудованная кухня с посудомоечной машиной
• стиральная машина, бойлер, кондиционер, Интернет
• часто арендаторы ожидают минимальный комплект необходимой посуды и постельных принадлежностей
• 1,5 -2 санузла
• отремонтированный подъезд, желательно с консьержем, при высоких бюджетах – с охраной
• уровень дома – от реконструированного дореволюционного до современного элитного (во многом зависит от бюджета арендатора), низким спросом на элитном рынке пользуются блочные дома и сталинские дома с неотремотированными подъездами
• чаще всего арендатору требуется парковка или подземный гараж
• касательно детализации оснащенности квартиры системами Hi-Fi – несомненно как плюс

В экономсегменте требования к квартирам значительно повысились. "Если собственник обладает двухкомнатной квартирой или многокомнатной квартирой и готов к тому, что ее будут снимать несколько человек, то сдать такую квартиру можно очень быстро. В цене сейчас собственники с адекватным пониманием ситуации (те, кто готовы получать сумму залога по частям, идут на определенные уступки, связанные с проживанием и т. д.), – говорит Валерий Барнинец. – В основном наниматели предпочитают квартиры рядом с метро и подешевле. В январе спросом пользовались в основном двухкомнатные и трехкомнатные квартиры экономкласса, двухкомнатные квартиры бизнес-класса".

При этом, добавляет эксперт, обращений от собственников в агентстве по сдаче квартиры стало больше в элитном сегменте на 18% (362 в декабре, 430 в январе), в бизнес-классе обращений собственников стало больше на 7% (560 в декабре, 600 в январе). В экономклассе рост обращений от собственников наблюдался только в сегменте однокомнатных квартир – 21% (135 в декабре, 163 в январе). Выросло количество обращений со стороны арендаторов в экономклассе на 8% и в бизнес-классе на двухкомнатные и однокомнатные квартиры на 4%. В элитном сегменте количество обращений со стороны арендаторов снизилось на 13%.

Собственник